【住宅ローン】選ぶべき金利体系は？変動と固定どっちが正解？

こんにちは、ピッポです。

今日は、住宅ローンを組むときの「変動金利と固定金利どっちを選択したらいいの？」といった疑問に対して、それぞれの「金利体系の特徴」や「何を基準にして選択すべきか」といった視点でお答えしたいと思います。

今日分かること↓↓
・住宅ローン金利体系の種類
・それぞれの金利とメリット、デメリット
・変動と固定、それぞれどんな人が向いている人
・これまでの傾向と今後の主流について

変動金利型

まずは変動金利型についてです。
変動金利はその名の通り、世の中の金融情勢によってローンの金利が変動する可能性があり、一番金利が低く設定されている金利体系です。
一般的に半年に一度、年に２回金利の見直しが行われます。

メリットは、低金利であること。月々の返済を低く抑えられることに加えて、返済額の元本割合が高いため総支払額が少なくすむ可能性があります。
そして金利が低く変動すれば、さらに月々の返済額も低くなります。

デメリット1つ目は、金利上昇リスクです。住宅ローンは30年から40年、現在では50年ローンもあります。
契約当初の金利が低いと言っても何十年と返済をする中で、今後の金利上昇リスクはあります。
半年に1回見直しが入るので、小まめに金利の確認が必要です。

2つ目のデメリットが、「5年ルール」と「125％ルール」です。
先にお話しした通り、変動金利の場合は半年に一度金利の見直しが行われますが、返済額が急に上がってしまっては家計管理が大変です。

そこで「5年ルール」と「125％ルール」の登場です。
5年ルールとは、月々の返済金額が5年間変わらないと言ったルールです。
125％ルールは、5年後金利がどれほど上昇していても、返済額は従来の125％までしか増加しないといったルールです。

例えば月々10万円返済していたとして、金利がどれだけ上がっても5年間は10万円を維持し、5年後の返済額上限は12万5,000円で抑えられると言ったものです。

全期間固定金利型

次に全期間固定金利型についてです。
契約してから完済するまで金利が変わらない金利体系です。

メリットは、契約から完済まで月々の返済額が変わらないので、家計の管理がしやすく、返済プラン・ライフプランが立てやすい特徴があります。（最終月の返済額は調整により変わる可能性もあります）
また、金利上昇によって変動金利で契約している人たちがバタバタする中、固定金利を選択した人は腰を据えて構えることができます。

しかし、変動型と比較して金利が高く設定されているケースほとんどなので、金融情勢に大きな変化がなく、金利もあまり変わらなかった場合、完済までの長い期間高金利が返済時続けることとなります。

なので、こんな人が全期間固定金利型に向いています。

1. 資金に余裕がなく、金利上昇リスクに耐えられない人
2. 金利変動に鈍感な人
3. 返済期間中に貯蓄があまりできなく、早期完済も難しい人

固定期間選択型

最後に固定期間選択型についてです。
変動金利と全期間固定金利の間のような金利体系で、金利自体も変動金利よりは高く、全期間固定金利よりも低く設定されている場合がほとんどです。

主に「3年、5年、7年、10年」の固定期間を選択できるケースが多いですが、ここでは10年をベースにお話しします。

メリットとしては、最初の10年間は固定金利なので返済額が固定され、家計管理がしやすいです。しかも全期間固定金利もよりも低いので支出も抑えられます。
また、10年後の固定期間終了時点で「再度固定期間を選択」することもできますし、「変動金利型」に変更することも可能です。
返済負担が大きい最初の10年は固定できて、10年後に選択肢が増えるのはいいですね。

反対にデメリットは、固定期間を選択するごとに手数料を取られる場合がある点や、変動金利に変更しても割高な変動金利プランになることがある点が挙げられます。

固定期間が設定した後は様々な選択肢がありますが、選択肢がある分、選択したら期間設定手数料とった費用がかかる場合があります。手数料は銀行によって違うのであらかじめ確認する必要があります。

また、固定期間終了後、変動金利に変更したとしても、「契約時に変動金利を選択するケースとは訳が違うので、割高な変動金利になる場合」が多いのです。

なぜなら、変動金利は基準金利と言うものがあり、その金利から、各銀行が独自に金利優遇をして０.2％台などの破格金利を提示しているのです。
しかし、固定期間終了後の変動金利では金利優遇を使えないケースが多いので、割高な金利設定になってしまうことがあるのです。これもあらかじめ銀行に確認する必要があります。

上記より、こんな人が固定期間選択型に向いています。

1. 頭金を沢山入れられて、借入期間を短くできる人
2. 10年後、家計の支出が大きく減る人
3. 10年間で貯蓄をし、早期に完済ができる人

基準金利は何をもとに決まるのか

これまでお伝えしてきた固定金利と変動金利の基準となる金利は、何をもって決まるのかお話しします。

まず固定金利は、「10年もの国債利回り」を基準とするのが一般的です。
固定金利には「3年、5年、7年、10年、全期間」の期間があるのが主流ですが、基本的には、期間が長くなるほど、金利は高くなります。

変動金利は、短期プライムレートが基準とされます。
短期プライムレートとは、銀行が業績良好な優良企業に対して、短期（1年以内）で資金を融資する際に適用する最優遇貸出金利（プライムレート）のことを指します。
この短期プライムレートは、日本銀行が決める政策金利をもとに各銀行がそれぞれに決定しています。

これまでの傾向と今後の主流について

住宅金融支援機構が行った調査（2023年4月）では、変動金利型を選択した人は約7割、固定期間選択型は約2割、全期間固定金利型は約1割と、圧倒的に変動金利派が多い結果となりました。

ちなみに私も変動金利で契約しております。

今後、マイナス金利政策の解除に伴い金融政策が引き締めの方向に向かえば、住宅ローンの金利の当然に増加するでしょう。

インフレにより金利が上昇し、国債金利も上昇すれば、固定金利の基準もあがると思います。

一方変動金利は短期プライムレートを基準をしており、銀行から企業に対する融資金利は急には上がらないので、固定金利よりも遅れて上昇すると思われます。

いずれにしても、近年低金利競争が激化していた住宅ローンですが、一旦落ち着きを見せ、徐々に上昇する可能性があります。

と言っても2024年中に急な変化を見せるとは考えにくいですし、変動金利の方が固定金利よりも低い現状には変わりないので、今後も変動金利を選択する人の割合は多いのではないでしょうか。

私が今住宅ローンを契約するとしても変動金利で組みますね。
そして金利が低いうちに資金を貯めて、金利が上昇してしまった時にまとめて返済できるように対処していきます。

金利が低いからと言って、それをスタンダードと考えず、先手を打っていくことが大事ですね。

以上、変動金利と固定金利の違いや向いている人などについてお話ししました。

住宅ローンは借入期間が長く、金額が大きいローンです。
自分にあった返済プランを考えて、契約した後も小まめに情勢をチェックして、金利負担を最小限にしていきたいですね！

それではこの辺で。

目指せバリスタFIRE！